Особенности сделок с долями в праве общей собственности на жилые помещения и с жилыми помещениями, принадлежащими на праве общей собственности

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю либо распорядиться ею иным образом. Следует иметь в виду, что продажа доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК).
Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и на жилые помещения, содержится в п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме документы с выражением согласия, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия. Безусловно, такая норма изложенной процедурой (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие, как в ГК РФ; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом "О внесении изменения в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.
Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их соглашению.
На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилье принадлежит на праве собственности одному лицу. (Например, гражданину принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира и он решил произвести отчуждение 1/3 права на жилье.)
Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет. Комплексный анализ нормативных положений ГК РФ, предусмотренных в п. 2 ст. 1: "Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора", в п. 2 ст. 421: "Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами", а также ст. 209 и 288, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует действующему законодательству. Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: во-первых, договор и, во-вторых, долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.
В приведенном выше примере зарегистрированный в учреждении юстиции по регистрации прав договор будет представлять собой правоустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегося единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственности на жилое помещение приобретшего лица составляет 1/3.

Похожие рефераты:

• Особенности сделок с долями в праве общей собственности на жилые помещения и с жилыми помещениями, принадлежащими на праве общей собственности

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю либо распорядиться ею иным образом. Следует иметь в виду, что продажа доли в...
• Право общей собственности супругов

Действующий Семейный кодекс РФ, как и КоБС и КЗоБСО, устанавливает в качестве законного особый правовой режим имущества супругов - общность практически всего нажитого во время брака, причем...
• Право общей собственности на недвижимое имущество

Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома, распоряжение которой по существу нереализуемо. Доля в общем имуществе мног...
• Возникновение и развитие права общей долевой собственности

В связи с тем, что зарождение права общей долевой собственности не подвергалось изучению в диссертационных работах прежних лет, представляется интересным познакомиться в общих чертах с тем,...
• Понятие и сущность права общей долевой собственности

Общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов ...